レーザーマーキングを一挙公開
アパートを建てていくら利益が出るのか、いくらで建てればどのくらいの収入と支払いがあるのか、空室が出て苦戦することはないのか、はたまた変な人が入ってゴタゴタすることはないのか。
等々、色々な心配があり自先がはっきりしないと不安で仕様がないが、結論を先に言えば、〃何も問題はない。
立地さえ良ければ、アパート経営は成功するから、すぐにやるべきである〃と言えるので、私が提案した案件はすべて成功している。
成功しているのは偶然ではなく、真剣に取り組んでいるからです。
かと言って、大金を使って建て、大金を扱う事業をするから、そこには成功するコツもあれば、法則らしきものもある。
ただ漫然と建て、建てたのを喜んでいるようではダメなのです。
まず、儲けるコツがある。
例えば二局く買って安く売るようでは、儲からない。
普通に買って高く売るようでは、虫がいい。
かと言って、安く買って高く売る。
こんなうまい話はないし、余り考えない方がよい。
一番現実的で妥当な方法は、〃安く買って普通に売る〃というやり方ではないでしょうか。
これがアパートにも、ピタリとあてはまる。
答えは〃安くて良い建物を建て、相場の家賃で貸す〃のです。
家賃を高く設定しても、世間は甘くないから、借り手がいない。
逆に、建物をいかに安く建てるかは、重要であり難しい話です。
大手業者は建築代が高いから採算に合わないし、地場の工務店に頼んで、あとはいかに良いものを作るか、いかに顧客の満足を得るものを上手に作るか、の研究となります。
良いものを作れば競争に負けないし、安く作れば家賃が下がっても負けない。
だから、一番重要で努力すべきは、建築の中にあると言える。
あとは収支計画ですが、紙数の関係で詳細は省くが、大事な点を述べておこう。
賃料の合計額からローン等の支出を引いて残ったのが、手元に残る利益です。
賃料は世間相場で低めに設定し、実際には上げて貸せばよい。
支出には、管理会社への管理料、建物の保険料、固定資産税等、浄化槽管理料、消防点検、貯水槽維持費、クリーニング代、修繕積立金、表示・保存登記料、不動産取得税等が含まれます。
こう見てくると、完成してからは月並みなアパート同志の競争となりますが、いかに借り手の望む良いものを建てるか、いかに安く建てるかがポイントとなるのが解ると思います。
誰でも、金を残したいかといって自分だけ家賃を上げたら、空室に入居者が入らなくなる。
支出を押さえるといっても、毎月必要なものは出る。
では、収入をごまかそうかそんなことは、やめた方がよい。
あとでバレて、痛い目に合い、後悔する。
アパート・マンションの経営も商売ですから、太陽の当る表通りを大手を振って歩いてもらいたいと思う。
では、どうするか……。
道はニつ。
ガマンするか、節税するかのこ者択一です。
「では、節税に、バツと眼が覚めるような妙案があるのですか～」と聞いてくるだろうが、そんなものはない。
そんな奥の手があるなら、税務署員がかぎつけてきて、先手を打って封じてしまう。
もっと根本を考えて、私が指摘したように、アパート。
貸しマンション経営は恵まれた商売だから、他の仕事と比べて危険も少く、安全な基盤に立つ、実に楽な事業です。
そこの根本を解っていれば、小さな点でもいいから、節税できれば充分だと思わねばなりません。
何もかも欲張ると足元が見えなくなって穴に落ちるし、ケチケチすればいい、というものでもありません。
だいたいが、〃日本人のケチ精神〃はまちがっていて、考えが浅い。
余計な話だが大事なことなので触れておくと、〃ケチるとは手元に金が多く残るようにするためにやる〃作戦の一つにすぎない。
私に言わせれば、ケチリたければ管理料の５パーセントを１パーセント上げて、６パーセントにして払えばよい。
どうせ経費で落せるし、１パーセントは特別管理料とし、〃空いたら早く入れろ、修理も安くきれいにやれ、入居者にもやさしくしろ〃とお願いしておけばいい。
業者も人間だから、必ず気配りしてくれ、便宜を計ってくれて、結果は家主が得をすることになります。
お解りのように、アパート経営の節税はいかに金をかけないで済ますかではない。
修理をしなければ苦情も来るし、建物も傷む。
むしろ逆で、いかに必要なところに有効に金を使うかです。
だから、入居者の歓迎するものは作ってやる。
安くて悪いものは喜ばれないし性能も悪いから、しっかりした良質のものを設置する。
こうやれば同じ金をかけても入居者に喜ばれ、さらには商品価値が上り、賃料も高めに維持できる。
従って得をする。
〃必要な金をうまく使うこと〃これが節税です。
なんとなくやっていたのでは、アパート経営もダメになる。
活きた金を使うことが大事なのです。
相手に好かれるには、自分が好くことです。
相手に良く思われて高い金を払わせたければ、相手に惚れこんで良くしてやればよい。
アパートの場合は一対一ではなく、中間に部屋というモノが介在するから、家主が借主に惚れこむのは禁句だし、モノに惚れこめばいいのです。
現代風に言えば、〃やさしい心の持主〃となればよい。
ではそのやさしさをどう表現し、具体化させていくのか、その方法は恋の体験をした人には、自ずと解ることです。
まず、相手を魅力あふれる立派な人とみなすこと。
恋人が人間なら欠点を指摘したらヤブヘビだが、相手がモノだから、逆となる。
大いに欠点を指摘し、ビシビシと補正する。
まず、部屋の欠点や短所をすべて直そう。
設備を改良し、欠けているものを満たそう。
グレードを上げておくことは、対外的な競争相手に勝つためにも不可欠だから、気持よくお金を使うとよい。
例えば、バランス釜（室内釜）から外釜給湯器へ改良する。
台所にもお湯を出す。
洗面台は小さくてもよいから、独立型にする。
洗濯機を室内に配置する。
くつ箱に化粧鏡を張りつける。
室内に横板（なげし板）を張り、ハンガー掛けとする。
侵入者防止にジャバラのシャッターをつける。
玄関カギはピッキング防止のニ重カギをつける。
２階の床は、フローリングの音防止用に階下のことも考えて、クッションフロアの厚手のものを貼り付ける。
台所フードは、強力で油よけの網交換式のものに変える。
畳やじゅうたんは虫が湧くと思われ、若者に敬遠されるから、洋室の床に切りかえる（６畳で加万円の出費）……つまり、部屋を美人に改造すればよく、それも化粧好きの美人にすればよいのです。
また、オーナーは入居者に対して、公明正大にして明朗快活で公平に接しなければならない。
相手も人間だし、それぞれ異なっているので、それを予め理解し、知っておいて接するのです。
昔は〃心は美人、顔は不器用〃が多かったが、今は〃化粧は上手、心は不美人〃が多いから、見かけに詐されないように注意も肝要。
「よくもまあ、男が出入りするなあ。
今日は別の人が来てるぞ。
まじめな人なのに～」と、驚いてはいけない。
時も人も変わってきて、個人のプライバシーにタッチしてはいけないのです。
しっかり見て、苦情をよく聞いて、何も言わない三猿が今の姿なのです。
賃料の相場は、他業者を回れば安いか高いかすぐ解ることであり、物件の中身は住めば解ることですから、私達は借主に正確で解り易く説明しながら物件を勧めます。
物件を成約して仲介手数料をもらうのが商売なので、来店する人をみんな決めたいが、現実はそうはいかない。
中には、無職だとか、転職して間がないとか、近々離婚するのに主人が保証人だとか、難点のある人も結構います。
レーザーマーキングの実力を測定してみましょう。これがレーザーマーキングの王道です。
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